Consultoria para aluguel por temporada e administradoras de Airbnb

A conta que não fecha

Trinta anúncios. Um extrato. Nenhuma resposta.

"A plataforma paga em bloco."

O repasse cai somado, e separar por imóvel, por reserva e por proprietário vira trabalho de fim de mês. Quando a conta fecha, já é dia 10.

"A limpeza come a diária curta."

Reserva de duas noites com a mesma troca de enxoval e a mesma faxina de uma de sete. Em alguns imóveis a estadia curta sai no prejuízo.

"O proprietário pergunta e eu demoro."

Cada dono quer saber quanto o imóvel rendeu, quanto custou e quanto vai receber. Sem extrato pronto, a relação vira cobrança.

"Dias bloqueados que ninguém cobrou."

Manutenção, uso do dono, troca de hóspede. O calendário bloqueado é receita que não existiu e quase nunca aparece no relatório.

"Taxa de serviço, taxa do cartão, taxa do gestor de canais."

Cada camada tira um pedaço da diária. A diária anunciada e a que cai no banco são dois números diferentes.

"Preço igual o ano inteiro."

Mesma diária na alta e na baixa, no feriado e na terça-feira. Ou o imóvel fica vazio quando podia render, ou vende barato quando podia cobrar.

O painel da carteira

Os indicadores que a RSO monta e liga ao seu sistema

Cada um com a sua ficha: de onde sai, como se calcula, onde costuma enganar. Imóvel por imóvel, com a mesma régua.

Resultado por imóvelO que sobrou de cada imóvel depois de taxas, limpeza, enxoval, manutenção e repasse.

Ocupação por anúncioNoites vendidas sobre noites disponíveis, descontando os dias bloqueados.

Diária média e receita por noite disponívelOcupação e preço num número só, para comparar imóveis diferentes.

Custo por estadiaLimpeza, enxoval, amenidades e check-in divididos pelas reservas, não pelas noites.

Estadia médiaQuantas noites por reserva, por imóvel e por época: a conta da limpeza depende disso.

Taxa das plataformas × repasse recebidoO que a plataforma devia pagar contra o que caiu no banco, reserva a reserva.

Repasse ao proprietárioA conta de cada dono e a sua taxa de administração, conferidas antes de pagar.

Dias bloqueadosManutenção, uso do dono e troca de hóspede, com o valor da receita que não existiu.

Cancelamento e reembolsoPor plataforma e por política, com o que a plataforma pagou e o que não pagou.

Caixa × plataforma × bancoConciliação dos repasses, diferença explicada, sem esperar o contador.

Ponto de equilíbrio por imóvelQuantas noites por mês cada imóvel precisa vender para empatar.

Decisão sobre a carteiraQuais imóveis manter, quais renegociar com o dono e quais devolver.

Porto Seguro e região

A temporada avisa dois meses antes

Na operação do fundador da RSO em Porto Seguro, um radar mensal lê dados públicos de aviação e de turismo: quantos visitantes chegaram, de onde vieram e o que procuram. Para quem administra imóveis, isso vira preço, estadia mínima e escala de limpeza decididos antes do calendário encher.

O que o radar mostra

A passagem aérea é comprada, em média, dois meses antes da chegada: os assentos vendidos hoje antecipam o movimento de daqui a dois meses
Chegadas de avião com pico em janeiro e em julho; maio é o mês mais fraco do ano
A maior parte dos visitantes que chegam de avião vem de São Paulo, depois Minas Gerais, Rio de Janeiro e Distrito Federal
Feriados prolongados mudam o movimento conforme o dia da semana em que caem, e isso se mede com antecedência

2 mesesentre a compra da passagem e a chegada, em média

Jan · Julos picos de chegada por avião; maio é o vale

Todo mêsleitura das chegadas, da origem e das buscas no Google

Dados públicosANAC e Secretaria de Turismo, sem dado de hóspede

Radar construído sobre bases públicas da ANAC e da Secretaria de Turismo de Porto Seguro, cruzadas com a venda real de uma operação da cidade. Para carteiras da região, a leitura mensal entra no Painel da carteira.

Agendar reunião inicial →

Escritório de gestão para administradoras

O hóspede e o anúncio ficam com você. A administração, com a RSO.

O escritório de gestão da RSO assume o que tira a direção da captação e do atendimento, com números desde a primeira semana.

01Repasses e proprietários

Extrato de cada imóvel todo mês, no prazo, com a regra de repasse escrita e aplicada igual para todos.

02Caixa e conciliação

Repasse das plataformas, maquininha e banco conferidos reserva a reserva, com a diferença explicada.

03Limpeza, enxoval e manutenção

Custo por estadia, fornecedores cotados, manutenção lançada no imóvel certo.

04Preço e calendário

Diária por época e antecedência, estadia mínima por imóvel, feriados e eventos da cidade no calendário.

Conhecer o escritório de gestão →

Casos do laboratório

Problemas que mudam de setor, não de natureza

A média que engana, o ranking que premia o acaso, o faturamento que sobe e a sobra que cai: uma carteira de imóveis tem unidades, canais e épocas como uma rede tem lojas. A conta é a mesma.

Solução do nosso laboratórioRede de quatro lojas · ticket médio · empresa de estudo

A média que inflava o ticket em 26%

R$ 86,00a média dos tickets das quatro lojas

R$ 68,30o ticket real da rede

O problema. A diretoria acompanhava a média simples dos tickets das lojas.

O que a análise mostrou. A média simples dá o mesmo peso à loja de 1.500 comandas e à de 21.500. O ticket da rede é o faturamento total dividido pelas comandas: R$ 68,30, e não R$ 86,00.

A decisão. Indicador da rede sempre pela razão dos totais, com a ficha do indicador dizendo a fórmula.

Solução do nosso laboratórioRede de entregas · ranking de lojas · empresa de estudo

O ranking premiava o acaso

10,8%o maior atraso: a menor loja, com 120 pedidos

3,6%o menor atraso: a segunda menor, com 250 pedidos

Taxa de atraso × pedidos, com as faixas do acaso

O problema. A rede premiava, todo trimestre, a loja com menos atraso nas entregas.

O que a análise mostrou. Com 120 e 250 pedidos, as lojas pequenas caem nos extremos por sorte ou azar (regressão à média). As grandes, com milhares de pedidos, ficam mais perto dos 7,5% da rede.

A decisão. Ranking com margem de erro pelo volume de cada loja, ou acumulado de mais de um trimestre antes de premiar.

Solução do nosso laboratórioRestaurante com salão e delivery · empresa de estudo

Faturou mais e sobrou menos

+16,6%de faturamento em um ano

−41%na sobra de caixa no mesmo período

Para onde vai cada real do pedido, em R$

Ponte de resultado: da sobra do ano 1 à do ano 2, em R$ mil por mês

O problema. A dona comemorava o faturamento recorde enquanto a sobra do mês encolhia.

O que a análise mostrou. Margem por canal: cada pedido do aplicativo deixava R$ 13,68 depois de comissão, embalagem e cupom; cada cliente do salão, R$ 37,63. O aplicativo cresceu 78% e trouxe receita com pouca sobra.

A decisão. Preço e cupom próprios para o aplicativo, meta de mix entre canais e a ponte de resultado no fechamento de cada mês.

Soluções do nosso laboratório. A análise, os cenários e a solução foram desenvolvidos pelo Laboratório de Gestão da RSO. Casos de clientes só aparecem com autorização, e com o nome preservado.

Ver todos os casos →

Como a RSO entra na carteira

Escopo, prazo e preço fechados antes de começar

Porta de entrada sem risco

Auditoria de repasses das plataformas

Taxa de serviço, taxa do cartão, reembolso de cancelamento, ajuste de preço: a RSO confere reserva a reserva o que a plataforma devia pagar contra o que caiu no banco. Você só paga se acharmos dinheiro.

Reserva confirmada × repasse recebido, imóvel por imóvel
Taxa contratada × taxa descontada
Cancelamentos, reembolsos e ajustes conferidos um a um
Honorário só sobre o que for recuperado

honorário por êxito20% do que for recuperado

3 a 4 semanas

Comece por aqui

Diagnóstico da carteira

Em 15 dias, quais imóveis dão lucro, quais empatam e quais só dão trabalho, com os números das plataformas, das suas planilhas e do banco.

Resultado de cada imóvel depois de limpeza, enxoval, taxas e repasse
Ocupação, diária média e estadia média por anúncio
Repasse ao proprietário e a sua taxa de administração, conferidos
Valor abatido se você seguir para a implantação em até 30 dias

a partir deR$ 1.900 até 15 imóveis

15 dias · com garantia

O mais pedido

Painel da carteira

Todos os imóveis lado a lado, na mesma régua, com o número de ontem no seu celular às 6h.

Os doze indicadores desta página, imóvel por imóvel
Ligado às plataformas, ao gestor de canais, à maquininha e ao banco
Alerta de cancelamento, bloqueio sem motivo e diferença de repasse
Extrato do proprietário pronto no fechamento de cada mês

implantação a partir deR$ 4.900 + R$ 690 por mês, até 15 imóveis

30 a 60 dias

Projeto

Extrato do proprietário

O relatório mensal de cada imóvel, com reservas, taxas, custos e repasse, pronto no dia combinado.

Modelo único de extrato para toda a carteira
Custos de limpeza, enxoval e manutenção lançados por estadia
Regra de repasse escrita e aplicada igual para todos
Menos pergunta de proprietário, mais confiança para captar imóvel novo

a partir deR$ 4.500 por projeto

3 a 5 semanas

Projeto

Preço e calendário

Diária por época, por antecedência e por tamanho de estadia, com a limpeza paga em toda reserva curta.

Diária mínima e estadia mínima que cobrem o custo de cada troca
Calendário de preços: alta, baixa, feriados e eventos da cidade
Quais imóveis aceitam reserva curta e quais não deveriam
Quanto cada imóvel precisa ocupar por mês para empatar

a partir deR$ 4.500 por projeto

3 a 5 semanas

Turma de fundadores

Cinco administradoras, condição de lançamento

A RSO está abrindo a carteira em aluguel por temporada. As cinco primeiras administradoras entram com condição de fundador e acompanhamento direto do sócio-diretor, em troca de autorizar que o resultado vire estudo de caso, apenas com os números que a empresa aprovar e, se preferir, com o nome preservado.

Diagnóstico com garantia de prazo e de valor
Implantação acompanhada pelo próprio consultor
Seu nome no caso só se você quiser
Sigilo dos números desde o primeiro contato

Perguntas frequentes

O que quem administra imóveis costuma perguntar

Funciona com Airbnb, Booking e o meu gestor de canais?

A RSO trabalha com as exportações e os relatórios das plataformas, do gestor de canais e das suas planilhas, e com o extrato do banco. Integração direta é avaliada caso a caso, na conversa inicial. Nunca pedimos a sua senha nem acesso à sua conta nas plataformas.

Vocês cuidam do anúncio e do atendimento ao hóspede?

Não. A operação continua sua: anúncio, mensagens, check-in, limpeza. A RSO cuida da gestão: o número de cada imóvel, o repasse, o caixa e a decisão sobre a carteira.

Administro 5 imóveis. Serve para mim?

Serve. Com poucos imóveis, um que dá prejuízo come o resultado dos outros sem ninguém perceber. O Diagnóstico começa em R$ 1.900 para até 15 imóveis.

Preciso dos dados dos hóspedes?

Não. A RSO trabalha com reservas, valores, datas e custos. Nome, documento e contato do hóspede não entram na análise, e não pedimos esses dados.

Meus números ficam seguros?

Acesso só de leitura, números agregados, sem dado pessoal de hóspede, proprietário ou funcionário, termo de sigilo antes de qualquer acesso e cada cliente num espaço separado.

Quanto custa?

Os preços de partida estão nos serviços acima. A conversa de 30 minutos é sem custo; o diagnóstico tem preço fechado e garantia; o resto vem por escrito depois dele.

Reunião inicial

30 minutos para identificar onde a carteira perde resultado.

A direção apresenta a operação; o sócio-diretor da RSO aponta onde olharia primeiro. Se a RSO não for o caminho, a empresa sai da conversa sabendo disso.

Sem custo e sem compromisso
Conversa entre quem dirige o negócio
Retorno em até um dia útil, pelo WhatsApp

Quantos imóveis dão lucro de verdade? E quais só dão trabalho?